皆さん、こんにちは！
東京コンサルティンググループカンボジア拠点の高土歩夢です！

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さて、今回は「【カンボジア進出企業向け】2026年最新・キャピタルゲイン税（CGT）と不動産課税の動向 」についてお話していこうと思います。

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カンボジアのキャピタルゲイン税（CGT）とは、資本資産の売却によって得た利益に対して20%の税率で課される税金です。長らく導入が延期されてきましたが、投資資産等については既に施行されています。

幾度かの延期を経て、2026年現在、カンボジアにおける事業再編（株式譲渡など）に伴うキャピタルゲイン税（CGT）は本格的な徴収フェーズに入っています。 一方、不動産に対するCGT導入は2027年1月へ延期されたものの、今後の不動産投資を行う日系企業・駐在員にとって事前のCGT理解は避けて通れません。

  • 個人が売却した不動産にも20％課税（従来は法人のみ対象）
  • 居住者・非居住者を問わず、国外投資家も対象となる可能性
  • 課税対象額の算出方法の明確化

売却額全額に20%が課税されるわけではなく、以下のいずれか有利な計算方法を選択できます。

  • 実費控除方式： 売却額から、実際の取得費や手数料などの実費を差し引いた純利益に課税。Tax Invoice等の証票が必要。
  • みなし控除方式： 例えば2027年より課税導入予定の不動産の場合、売却額の80%を無条件で経費とみなし、残り20%に対してのみ課税（実質税率は売却額の4%）することが認められています。

個人投資家によるコンドミニアム売却時の納税義務はもちろん、日系企業がカンボジア法人の株式譲渡（M&A）を行う際にもCGTの対象となります。名義変更手続き時に納税証明が求められるため、事前の税務シミュレーションと資金準備が不可欠です。

カンボジア税務当局は税務調査の高度化を進めており、2026年現在、外資系企業に対する移転価格税制の指摘が急増しています。グループ会社間だからという理由での価格調整は、多額の追徴課税リスクをはらんでいます。

税務調査においてGDTが特に厳しくチェックしているのは以下の関連会社間取引です。

  • 経営指導料（マネジメントフィー）： 日本本社に対する支払いが、実態のない利益移転とみなされるケース。
  • 親会社からの借入金利： 無利息での貸付や、市場金利から著しく乖離した利率設定への指摘。
  • ロイヤリティ： 商標や技術利用料の対価が「独立企業間価格（第三者間取引価格）」として妥当かどうかの調査。

税務署からの指摘に対する最大の防御は、取引の正当性を証明する客観的証拠の提示です。 カンボジアでは、関連者間取引がある場合、申告書の別表提出だけでなく、移転価格文書（ローカルファイル）の作成・保管が義務付けられています。ローカルファイルとは、関連者間取引の価格が独立企業間価格（第三者間取引価格）と同等であることを証明するための文書です。 　外部の企業データベース（ベンチマーク分析）を用いて自社の取引価格が適正であることを証明するレポートを事前に準備しておくことが、税務調査を乗り切る鍵となります。

カンボジア法人の税務調査対策や、移転価格文書（ローカルファイル）の作成に関するご相談は、カンボジアビジネスに精通したTCGまでお気軽にお問い合わせください。

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