ベトナム進出ブログ

こんにちは。ベトナムホーチミン拠点の下田です。

ベトナムに進出している企業の多くは、工業団地や輸出加工区（EPZ）内に工場・拠点を構えています。しかし「借地期限が来たらどうなるのか」という点について、しっかり把握できていないケースが少なくありません。

「まだ先の話」と思っていても、設備投資の回収期間・撤退計画・M&Aへの影響を考えると、今から準備を始めておくことが重要です。本稿では、EPZと通常の工業団地の違いを整理した上で、借地期限満了時の対応について解説します。

結論として、期限満了時には「移転」「延長申請」「事業転換」の3つの選択肢がありますが、延長はあくまで猶予措置であるため、早期に長期的な移転・転換計画を策定することが推奨されます。

1. EPZ（輸出加工区）と通常の工業団地の違い

ベトナムには「EPZ（Export Processing Zone：輸出加工区）」と「通常の工業団地（Industrial Park：IP）」の2種類があります。見た目は似ていますが、目的・税制・国内販売の可否など、重要な点で異なります。

EPZは輸出に特化した優遇制度がある一方で、国内販売をする際は、ベトナム国内への輸入扱いとなり、通関・税務手続が必要になります。また後述のとおり「ゾーン転換リスク」という固有の課題もあります。進出時の業態に応じて、どちらの形態が適切かを慎重に検討することが重要です。

2. 借地権の期限が満了したとき、企業に何が起きるか

工業団地・EPZの借地期限が満了した場合、入居企業には主に以下の3つの選択肢があります。

1. 他の工業団地への移転
2. 現地当局への申請による期限延長（申請ベースであり、権利ではない）
3. ハイテクゾーンなど新たな用途区分の要件を満たす形での事業転換

重要なのは、期限延長はあくまで「許可」であり、日本の普通借地権のように自動的に更新されるものではないという点です。政府の土地利用計画や当局の判断によって、延長が認められないケースもあります。

3. 実例から見る借地期限満了への対応

4. 日本企業が今からやっておくべきこと

借地期限の問題は「満了が近づいてから考える」では遅い場合があります。以下の点を早めに確認・整理しておくことをお勧めします。

• 現在の借地契約書を確認し、期限・更新条件・原状回復義務を把握する
• 工業団地ディベロッパーや当局の中長期的な土地利用計画を確認する
• 移転コスト・設備の撤去費用・新拠点への投資を含めた長期計画を策定する
• 現地の法律専門家（弁護士・法律事務所）に契約内容の精査を依頼する

5. まとめ

EPZと通常の工業団地はそれぞれ特徴が異なり、借地期限満了後の対応も「移転」「延長申請」「事業転換」の3択となります。タントゥアンEPZやメルセデスの事例が示すように、延長が認められる場合でも、それは「権利」ではなく「猶予」に過ぎません。

ベトナムで長期的に事業を継続するためには、借地期限を経営課題の一つとして早期から把握し、計画的に対応を進めることが不可欠です。